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近年來，小家庭購屋需求持續攀升，台中市兩房中古屋成為不少首購族和小資族的新選擇。根據永慶房產集團最新統計，2024年全市兩房中古屋交易量以西屯、北區與北屯表現最為亮眼。

西屯交易量破千件 生活機能與重大建設助攻

位居榜首的西屯區，以1,203件成交量成為熱門市場。該區憑藉水湳經貿園區、台中工業區與中部科學園區等重大建設的推動，再加上捷運綠線與藍線的建設，讓區內生活機能與交通網絡不斷升級。據有巢氏房屋台中中科福科加盟店長黃仁佑表示，西屯區兩房物件多以屋齡20年內、總價約1,200萬元至1,600萬元的產品為主，部分屋齡較長的物件甚至可低於1,000萬元，無論自住或投資均具吸引力。

北區、北屯需求穩健 剛性需求與重劃區發展並進

北區則以819件交易量位居第二。台慶不動產台中英才梅川加盟店長周騰霖指出，北區因鄰近台中火車站及中國醫藥大學，吸引了不少在地工作者和學生租屋需求。該區生活機能完善，環境舒適，更成為不少居民換屋的首選。根據觀察，北區兩房物件多為屋齡10年內、總價約1,400萬元至1,600萬元的產品，市場接受度持續走高。

北屯區以784件成交量緊隨其後。永義房屋北屯敦富捷運加盟店長陳彥融表示，隨著重劃區興建案陸續推動，加上小家庭與首購族對於兩房產品需求的增長，北屯區市場逐漸活絡。區內現有美式大賣場、即將完工的台中巨蛋等建設，進一步提升了區域發展前景與物件保值性。

統計資料顯示，除上述三區之外，西區與南屯區分別以421件和407件的成交量進入前五名，而整體交易數據也反映出台中市房市以「蛋黃區」為主要交易熱點。專家提醒，儘管兩房物件總價較親民，但室內空間有限且不易擴充，購屋者在做決策前仍需綜合考量未來需求、貸款條件與房屋狀況等因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房租持續上漲，據主計處最新統計，租金指數已連續上漲40個月，再創歷史新高，去（2024）年增幅更高達2.45％。為降低租屋族經濟負擔，2023年在OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、租客聯盟倡議和跨黨派委員的支持下，成功修正《所得稅法》，將過去的租屋抵稅「列舉扣除額12萬元」改為「特別扣除額18萬元」，並將於今年5月報稅季正式上路。

為讓新制真正嘉惠租屋民眾，OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與社會住宅推動聯盟，邀集立法委員牛煦庭、林月琴、黃珊珊等跨黨派委員，於日前一同召開記者會，呼籲內政部應針對已加入補貼系統（社宅包租代管、租金補貼）的租賃雙方進行專案宣導；同時，財政部應設置「房客抵稅申訴專線」，並公開宣示若收到房東妨礙租金抵稅投訴，將專案查處以保障納稅人合法權益。

以往租金抵稅使用率低下

台灣約有100萬戶租屋族，但根據財政部「納稅戶房屋租金支出抵稅統計表」，2022年僅24,521戶申報租金抵稅，占比整體不到2.5%。

以需繳稅並符合租金補貼收入門檻的租屋族為例，說明租金抵稅使用率低落的重要原因之一，過去在耗時耗力檢附資料列舉租金申報後，相較於不必檢附任何資料的「標準扣除額」，單身租屋族只能省下的所得稅僅1,000多元；若是已成家的租屋族，列舉後需要繳交的稅額，甚至比使用標準扣除額更高，因此租金抵稅使用比例自然極低。

而今年即將上路的租金抵稅新制，則改為可以與標準扣除額共同使用的「特別扣除額」並提高額度。對於前述租屋族而言，單身租屋族將可比舊制省下4,528-7,756元稅賦；而家庭租屋族則可少10,800-12,290元，提升租金抵稅制度對於租屋族的實際幫助。

內政部、財政部負責落實

依租客聯盟「租屋狀況調查」 指出，高達54.2％租屋族是因為「房東拒絕」，或「恐懼遭受房東不利對待」而無法使用租金抵稅；有20.1％租屋族根本不知道租金可申報扣抵所得稅，導致新制美意恐「看得到吃不到」。

民團雖已成功倡議法扶基金會辦理「租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務」，但仍需主管機關積極宣導與救濟，因此建議內政部啟動包租代管、租金補貼案件專案宣導，讓房東了解「房客租金抵稅不會增加房東的稅額」；也以「租屋抵稅是合法權益，且今年抵稅新制真正有感」，鼓勵房客充分使用抵稅新制。

至於財政部，則應設置申訴專線；並針對妨礙租金抵稅的房東，以專案查核是否涉及逃漏租賃所得稅，以達嚇阻作用，保障租屋族合法權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣央行去年 9 月底祭出第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得，房仲業者觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，北市樣本數從第三季的 4392 件到第四季減少至 2784 件，季減 36.3%，平均授信額度也下降 45 萬元，核貸成數減少 1.7 個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑。

其中，唯一上升的是貸款利率，增加 0.1 個百分點，顯示央行出手，對房市有明顯降溫的作用。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年 9 月啟動後，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年台北市第四季各年齡層和貸狀況，以 40-50 歲的申貸人為主力，占 33%，核貸成數以 30 歲以下購屋者最高，達 71.7%，利率則是 60 歲以上最高，達 2.48%。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高 8 成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前台灣央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以 50% 來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年第四季以來更持續下降，而 1 月新青安房貸受理戶數 3393 戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。

根據三大科學園區所在行政區的中古屋實價登錄資料，所編製的2024年Q4「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。

數據顯示，2024年Q4各大園區的中古屋房價指數與Q3相比，除台南園區持平1%外，高雄園區以季跌幅4.7%為最多，中科以3.8%的跌幅居次，竹科也有3.0%的跌幅。

園區房價現下修！ 2024Q4高雄園區指數季跌幅4.7%最多

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展，購屋需求走升。不過，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，科學園區周邊買氣也受影響，房市熱度明顯降溫。

此外，目前多數民眾對於房價上漲預期已扭轉，轉而開始期待房價下修而放緩購屋腳步，因此出價也較為保守，使2024年Q4的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」有所修正。

至於跌幅最大的高雄園區，郭翰分析，高雄園區近年來受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。然而，在近期政策影響持續下，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，使近年來漲多的房價亦開始反轉。

政策影響續行！ 竹科、中科園區亦遇逆風 2024Q4指數單季跌幅逾3%

至於新竹與台中科學園區指數變化，郭翰說明，中科近年來隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步建設下，推升當地購屋需求。不過，從去年下半年開始受政策衝擊下，除了交易量萎縮外，因當地房屋供給量大，房價修正壓力也會較大，因此2024年Q4園區指數跌幅也較竹科深。

至於台南科學園區，郭翰指出，近年來台南園區受惠於台積電設廠投資，當地房價急漲，而薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，使消費者已難以再追價。2024年Q3台南園區指數就已開始呈現下跌，而Q4指數與Q3相比，持平1%，顯示目前當地房價仍呈盤整格局。

郭翰補充，目前市場的交易關鍵是價格，買賣雙方對於價格認知仍在磨合當中。再加上現階段房市為自用當道市場，剛需強勁的地區房價支撐性較強，修正幅度可能有限，但若是過去過度炒作或是供給量大的區域，房價下修空間可能較大，區域將因供需變化呈現截然不同的房價變化。

另外，台積電於今年3月宣布加碼投資赴美設廠，牽動投資人信心，也可能對部分園區房價帶來不小的波動變化。因此，今年各季的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」變化值得持續追蹤觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年9月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

 

進一步觀察去年第4季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。



張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第2屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。



由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。



第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、5大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房市買氣變得冷清，建商推案心態傾向保守，惟在遞延推案效應下，台中今年329檔期推案金額仍逾900億元，年增5％至10％，高雄也也由三大案申報開工，使得全境2月申報開工總銷金額達442億元，較去年同期猛增548％。

業界表示，部分新案雖已箭在弦上，但推案節奏改走低調長線策略，形成要開不開的「蛤蜊現象」，甚至有個案從去年329檔期延至今年329檔期，而實際公開時程仍要觀望市場熱度而定。

今年台中329檔期以西屯七期、南屯13期、北屯14期三大重劃區為推案熱區，百億案量由七期「寶璽天讚」、14期「寶輝PARK系列」領軍；富宇營建機構在台中南區、沙鹿、清水區一口氣推五建案，總銷合計逾150億元，登上台中329檔期「推案王」。

台中市不動產開發公會市場資訊委員會觀察，今年329檔期台中西屯區指標推案總銷約288億元，其中七期「寶璽天讚」豪宅預售案總銷達140億元，是今年台中329檔期總銷最高的個案。

台中北屯區329檔期以14期推案最火熱，包括寶輝、坤悅、磐興、新業、豐穀、熊圖等建商都將進場，推案金額近280億元。14期指標案以美和段的「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」三建案最受矚目，總銷合計120億元。

高雄房市儘管近期面臨房價修正幅度較大的壓力，仍檔不住建商申報開工的意願。高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會聯合統計，今年2月高雄全境申報開工的推案總銷達442.39億元、年增548.02％，累計前二月總銷603.21億元、年增102.56％。

高雄二大公會表示，2月申報開工總銷大增，跟建商是否看好房市景氣無關，主要是有三個總銷均逾70億元的大案開工，加上建商在取得銀行土建融之後，有18個月內限期開工的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一2.0上路已經3年半，財政部近期將檢討房地合一稅2.0窒礙難行的地方，修正《房地合一課徵所得稅作業要點》，據知目前方向包含擴大解釋都更案中起造人範圍、可適用20％的較低稅率。財政部官員表示，國稅局還在盤點相關案例，以利未來修法調整。

房地合一稅2.0自2021年7月以來上路，最大的改革就是將企業炒作房市納入規範，為了避免企業或家族透過營利事業短期買賣規避稅捐。房地合一稅2.0規範只要個人或者家族直接或間接持股超過50％，以及該營利事出資價值50％以上是房地構成，不論短期交易房地或股權都是房地合一2.0課稅範圍。

房地合一稅2.0規範，持有2年內出售，所得會被課徵45％稅；持有2到5年會被課徵35％的稅。工商團體也力爭，企業交易股權鬆綁，工總爭取，企業適用房地合一稅2.0股權交易，標的公司應該排除2016年以前取得房地，以利企業首次公開發行（IPO）、家族傳承。

工商協進會解釋，企業早年生產所取得土地和廠房，近年因房地產飆漲，很容易就達到房地合一2.0中房地價值超過出資額、價值的50％。若計入企業價值50％當中，就會限制這些企業的股權交易、IPO，不利台灣資本市場的發展、家族傳承和中小企業異業合作，建議檢討房地合一稅2.0中「特定股權交易之認定標準」。

財政部現正盤點個案、檢討作業要點。據知目前方向有，現行都更或者危老重建地主、建商、地主或者分回的房屋交易，首次移轉可以不受房地合一2.0的限制，適用20％的稅率，個案中也有許多以蓋房子為主的營利事業，在都更案中因現實種種原因無法擔任起造人，轉移時可能被課高額稅捐，財政部也正在檢討規範、擴大解釋，避免都更、危老重建案件、非炒房者被誤殺，並有鼓勵的作用。

對於工總、工商協進會建言，檢討房地合一稅2.0股權交易，財政部回應研議當中。官員表示，國稅局還在蒐集個案，希望未來作業要點修正可以符合現實所需、且不違反房地合一2.0立法原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣金聯平價住宅銷售今年邁入第15年，台灣金聯董事長宮文萍在上任近兩個月後宣布，今年將提供全台共100件平價住宅供民眾申購，並從3月20日起開放民眾賞屋及登記，其中亮點物件包括位於台中漢口商圈套房不到300萬就能入手、桃園龍潭社區每坪單價僅約12萬元。

今年平價宅比去年擴大辦理，宮文萍點出六大特色

今年的平價宅銷售活動將從3月20日起到4月21日止，為期33天。台灣金聯董事長宮文萍特別點出，今年幾大特點，其中，今年共推出100戶平價宅，比去年的88戶還高出13％；而價格部分，平均單價略低於去年實價登錄8％，比平均市價來的實惠；今年也提高六都物件比重至84％，且總價落在1000萬以下者共有27件；另外，今年也新增捷運宅共15件。

至於一般民眾很關心的履約期限，宮文萍也說，今年也特別延長履約期限，從過去的90天延長至120天，最主要是希望民眾有充裕的時間能夠籌措資金，

宮文萍強調，平價宅提供4大保證，包括產權清楚、非輻射屋、非海砂屋、非事故屋，可讓民眾買的非常安心、也住得非常放心。

台灣金聯今年的平價住宅銷售活動是與子公司力興、力寶採取聯合銷售方式辦理，全部100件產品類型涵蓋透天厝、公寓大廈、套房、事務所等。以區域分布來看，六都占了84件、北北桃占52件；以全部物件總價來看，雙北市總價在2000萬元以下占61％、桃園市總價低於1500萬占68％、全國總價低於1000萬元占40％。

台中漢口商圈套房300萬能入手、桃園龍潭社區每坪12萬元

其中，今年平價宅的最低總價物件，是位於台中市漢口路四段、漢口商圈的套房，總價只要299萬元、權狀11.02坪；而最低單價物件則是，位於桃園市龍潭區的百年大鎮社區，權狀108.51坪、總價1314萬元，等於每坪單價12.1萬元。

至於最貴單價，位於台北市內湖區成功路4段的捷運站機能宅，權狀22.85坪、總價2183萬元，等於每坪95萬元，但相較於同社區近期成交單價的101～109萬元，該平價宅已是大約打了9折。

另外，在台北市重慶北路二段的套房935萬元、新北市景平路套房635萬元等在千萬元以下之物件，也非常具有吸引力。

因應銀行撥款速度拉長，台灣金聯也配合延長履約期限

至於為什麼平價宅能低於去年實價登錄8％，宮文萍指出，原因就在於，過去台灣金聯與子公司承受不良債權物件本身價格就低；其次，從拍賣市場標購回來的物件也比市價來得低；第三，人力成本也沒有考慮進去，皆是平價宅能夠比市價略低的原因。

對於今年市況的看法，宮文萍認為，由於經過央行第7波的信用管制後，房市呈現降溫，市場交易量縮減、價格微幅下降，以目前看起來，雖然第8波信用管制可能先由金檢替代，但整體市場確實較為觀望，在這樣的市場趨勢情況下，平價宅買氣可能較為持平或是微幅下降。

至於購買平價宅的籌資部分，宮文萍也說，考慮到最近銀行撥款的時間可能拉長，因此今年也特別把履約期限從90天延長至120天，也是為了配合近期銀行房貸控管政策的情況，此外，這次平價宅也與土銀、台企銀、彰銀三家銀行配合，以利民眾在後續貸款能順利。

台灣金聯副總經理黃顯均則解釋，民眾若順利申購平價宅物件後，後續付款分為三期，分別是10％、10％、80％，等到辦理銀行貸款進來履約保證信託後，台灣金聯就會將產權正式過戶給民眾；以過去辦理平價宅的經驗來看，在民眾正常信用條件的情況下，銀行貸款成數大約都可貸到7～8成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年北市房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年九月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年第四季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。